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Japan Real Estate and Seller’s Liability

Buying and Selling Japan Real Estate and Seller’s Liability
不動産の売買と売主の責任(日本)

Suppose you are buying or selling Japan real estate (a house) . In that case, the house may have defects (e.g., leaks). In such a case, let’s look at the seller’s liability for the defect.
あなたは日本で不動産(家)の売買をするとします。その場合、その家に欠陥があるかもしれません(雨漏りなど)。そんな場合には、その欠陥について売主が負う責任についてみてみましょう。

This seller’s liability is called “contractual nonconformity liability(契約不適合責任=Keiyaku Futekigo Sekinin). What a confusing term!
この売主の責任のことを契約不適合責任といいます。なんとわかりにくい言葉でしょう!

What is contractual nonconformity liability (Keiyaku Futekigo Sekinin)?

What is a defect?

Whether the buyer knows about the defects

Buyer’s rights

How long will the seller be liable?

Exemption from seller’s liability by special agreement

If the seller is a real estate company

1 What is contractual nonconformity liability (Keiyaku Futekigo Sekinin)?
1 契約不適合責任とは

Contractual Nonconformity Liability is the seller’s warranty liability in a sales contract. It means that if there is a defect in the property that is bought or sold, it is the seller’s responsibility to repair it.
契約不適合責任とは売買契約での売主の保証責任です。売買した不動産に欠陥があったら、修理をするのは売主の責任だよということです。

Contract Nonconformity Liability is the seller’s responsibility to deliver the house to the buyer as written in the contract if the condition of the house sold is different from what is written in the contract.
契約不適合責任とは、売買された家の状況が契約書に書かれているのと違う状況だった場合に、売主は契約書に書かれているとおりの家を買主に引き渡してねという責任です。

The contract for the sale of the house did not say, “This house has water leaks,” but in fact it did. The buyer discovers the leak after buying the property. In this case, the buyer can demand that the seller fix the leak.
家の売買契約書には、”この家は雨漏りをします”と書かれていないのに、実際には雨漏りをした。そして、買主がその不動産を買った後にその雨漏りを発見した。この場合、買主は売主に対して、雨漏りを修理するように要求などすることができるよ。

2 What is a defect?
2     欠陥とは?

In addition to leaks, in the case of buying real estate, Defects include, the following situations.
不動産を買った場合の欠陥とは、雨漏りの他に次のようなことも含まれるよ。

The building is tilted. Asbestos is used. The boundary with the neighboring land is not known. A 100-story apartment building is scheduled to be built on the lot next door. There are white ants.  Insufficient strength against earthquakes. Failure of water pipes. Soil contamination. A water pipe from a neighboring property runs through the property. A person committed suicide in the house before. The buyer bought the land to build a house, but cannot build a house due to legal restrictions. There is a lot of noise from the neighbors. There is a gang office nearby.
建物が傾いている。アスベストを使用してある。隣地との境界がわからない。隣の土地に100階建のマンションが建つことが予定されている。白アリがいる。 地震に対する強度の不足。 水道管の故障。 土壌汚染。 敷地内に隣地の水道管が通っている。 家の中で以前人が自殺した。 買主は家を建てるためにその土地を買ったのに、法律上の制限で家を建てることが出来ない。 近所からの騒音がひどい。 近くのギャングの事務所がある。

Whether the buyer knows about the defects
3 買主が欠陥を知っているかどうか

If these defects are not mentioned in the sales contract, the seller is responsible for repairing them or otherwise.
これらの欠陥について、売買契約書に記載されていない場合には、売主が修理をするなどの責任を負うことになります。

However, if the buyer knew about these defects, the seller is not liable for repairs, etc., even if they are not mentioned in the sales contract.
ただし、買主がこれらの欠陥について知っていたのなら、たとえ売買契約書に記載がされていなくても売主は修理などをする責任を負わないよ。

The buyer bought the house at a low price with knowledge of these defects. The contract is for the purchase and sale of a house with defects.
買主はこれらの欠陥を知ったうえで安い値段でその家を買ったのだからね。欠陥のある家の売買をするというのが、契約の内容だからね。
However, to make it easier to prove whether the buyer knew these defects or not, the defects should be described in the sales contract.
ただし、買主がこれらの欠陥を知っているかどうかを証明するのを簡単にするために売買契約書には欠陥を記載するべきだね。

In addition, it is the seller himself/herself, not a brokerage firm, who is obligated to give an explanation about the condition (defects) of real estate. There are things that the seller himself/herself would not know unless he/she is the seller himself/herself.
また、不動産の状況(欠陥)について説明をする義務があるのは、仲介会社ではなく売主本人です。売主本人でないと知らないことがあるからね。

4 Buyer’s rights
4 買主の権利

If the seller is liable for nonconformity, the buyer can make the following demands in addition to demanding the seller to repair the defects.
売主が契約不適合責任を負う場合には、買主は売主に対して修理をするように要求するほかに、次のような要求をすることができるよ。

Demand a reduction in the purchase price.
購入代金の値下げの要求

Cancellation of the sales contract if repairs cannot be made after demanding repairs, etc.
修理などを要求した後に、修理ができない場合などに売買契約を解除する

Cancel the sales contract without demanding repairs, etc.
(If you know that the defect is too serious to be repaired, it is useless to demand repair.)
修理などを要求せずに、売買契約を解除する。
欠陥がひどすぎて修理するのは無理だとわかっていれば、修理を要求するのは無駄だからね。

Demand compensation for damages.
損害賠償を要求する。

For example, you purchased real estate and planned to start your bakery on April 1. However, due to a defect in the property, you had to wait until May 1 to start the bakery. In this case, you may claim against the seller the profit you would have earned during April (e.g. 100,000 yen).
To claim these damages, the seller must have been intentional or negligent.
例えば、不動産を購入して4月1日からあなたはパン屋を始める予定でした。しかし、その不動産の欠陥のためにパン屋を始めるのが5月1日からになってしまった。この場合、4月中にあなたが得られたはずの利益(例 100,000円)を売主に請求することができる。
この損害賠償を請求するには、売主に故意または過失がある必要がある。

5 How long will the seller be liable?
5 売主はいつまで責任を負うことになるのか

If the buyer finds a defect in the house, he/she can notify the seller within one year of the delivery of the property that there is a leak.
買主が家の欠陥を見つけた場合には、不動産の引渡しから1年以内に売主に”雨漏りがありますよ”と通知すればOKです。

Then, within five years of your discovery of the leak, you may demand that the seller repair the leak or compensate you for the damages.
そして、あたなが雨漏りを発見してから5年以内に売主に修理や損害賠償などを要求すればOKです。

These periods are too long and unreasonable for the seller. That is why in a normal sales contract, the periods are shortened.
これらの期間は長すぎて売主がとって不合理です。だから通常の売買契約では、期間を短縮してあります。

6 Exemption from seller’s liability by special agreement
6 特約による売主の責任の免責

The seller’s liability is heavy as described above. You will not be able to sell used real estate if you might assume such a responsibility. In such a case, seller can exempt the seller’s liability by a special agreement.
売主の責任は上記のように重たいですね。そんな責任を負うかもしれないのなら怖くて古い不動産は売れないですね。そんなときは特約で売主の責任を免除すればいいのです。

(Special agreement)
(特約)

1. if the building delivered to the buyer falls under any of the following conditions, it means the seller has sold to the buyer a building that does not conform to the contents of the contract . Therefore, the seller is liable to the buyer for non-conformity to the contract only if the seller is notified of the non-conformity within 3 months of the date of completion of the delivery of the house. The seller is not liable for anything other than the two items below.
1.売主は、買主に対し、引渡された建物が次に該当する場合は、契約の内容に適合しないものを売ったことになる。だから、売主は買主に対して、家の引渡完了日から3ヶ月以内に通知を受けたものにかぎり、契約不適合責任を負う。下の2つ以外については、売主は責任を負いません。

(1) Termite, white ant damage
(1) シロアリの害

(2) Failure of plumbing pipes
(2) 給排水管の故障

2 The seller’s liability to the buyer for the above non-conformities is limited to repair. Therefore, the Buyer may not make a claim for invalidity of this contract, cancellation of this contract, reduction of the purchase price, or claim for compensation for damages against the Seller for the aforementioned contractual non-conformities, other than a claim for repair.
2.売主が、買主に対し負う上記の契約不適合責任の内容は、修補にかぎる。だから、買主は、売主に対し、上記の契約不適合について、修補の請求以外に、本契約の無効の主張、本契約の解除、売買代金の減額請求および損害賠償の請求をすることはできないよ。

3. The Buyer must notify the Seller promptly (not within one year, but sooner) of the discovery of any contractual non-conformity (e.g., leaks) with respect to the Property.
3.買主は、売主に対し、本物件について契約不適合(雨漏りなど)を発見したとき、すみやかに(1年ではなく、もっと早く)通知なければなりません。

4. if the Buyer knew of the nonconformity at the time of entering into the Contract, the Seller is not liable for the nonconformity. Even if the seller didn’t know about the defect, he’s still liable.
(Just a reminder.)
4.買主が本契約締結時に契約不適合を知っていたときは、売主は契約不適合責任を負いません。たとえ、売主が欠陥について知らなかったとしても責任を負うよ。
(念のために書いておく)

In addition, if the seller is an ordinary consumer, the following may be stipulated
また、売主が一般消費者の場合には以下のとおり規定することもできる。

Article 100 The seller shall not be liable to the buyer for nonconformity. Therefore, the buyer may not demand the seller to make repairs to the property, claim invalidity of the contract, cancel the contract, demand a reduction of the purchase price, or demand compensation for damages.””
””第100条 売主は、買主に対し契約不適合の責任をおわない。だから、買主は、売主に対し、本物件について修補の請求、本契約の無効の主張、本契約の解除、売買代金の減額請求および損害賠償の請求をすることはできないよ。””

If the seller is a real estate company
7 売主が不動産会社の場合

However, if the seller is a real estate company, the seller must be liable for noncompliance with the contract for at least two years. Article 100 will be null and void.
ただし、売主が不動産会社の場合には売主は最低2年間は契約不適合の責任を負う必要があります。第100条は無効になるよ。

Also, if the seller is not a real estate company, but is a company and the buyer is an ordinary consumer, the seller must be liable for nonconformity for at least one year. Article 100 will be void.
また売主が不動産会社ではないが、会社の場合で買主が一般消費者の場合にも売主は最低1年間ぐらいは契約不適合の責任を負う必要があります。第100条は無効になるよ。

If you need any help in buying or selling real estate in Japan, I would be glad to hear from you.
もし、あなたが日本で不動産の売買をする場合に、手助けが必要なら連絡をくれたらうれしいです。

akiyama(a)japan-law-tax.com      Tomohiko AKIYAMA